César Rivero

COMO VENDER UNA PROPIERDAD
PASO A PASO DE LA VENTA INMOBILIARIA

Imagínate que después de la visita con tu cliente potencial consigues que te deja gestionar la vivienda.

Si es tu primera vez estoy convencido de que ahora habrás pensado… ¿y ahora qué demonios hago?

 Pues la mejor decisión que puedes tomar es quedarte en este post hasta el final. Te quiero contar paso a paso lo que sucederá a partir de ahora.

El propietario puede cederte la gestión de tres maneras

● Gestión en exclusiva. Solo tú podrás gestionar esa propiedad. Ni siquiera el propio propietario podrá encontrar un comprador.

● Agente único. Tanto tú como el propietario podréis vender esta propiedad. Solo cobrarás si eres tú quien consigue al comprador.

● Nota de encargo. Tú, el propietario y otros agentes también podrán gestionarla. Esta es una situación arriesgada porque no sabes si conseguirás cobrar tu esfuerzo. Acéptala solo si ya tienes localizado a un comprador.

Según cuál sea la situación, firmarás una de las siguientes notas:
● Nota de cargo en exclusiva.
● nota de cargo de agente únicio.
● Nota de cargo simple.

¿Cómo gestionar la propiedad ahora que has firmado la nota de cargo?

En el momento en el que firmes la nota de cargo podrás pasar a la acción. Tendrás que arremangarte y ponerte las pilas para encontrar al comprador. Recuerda que hasta que no lo hagas, no cobrarás por tus servicios.

Una de las primeras decisiones que puedes tomar es anunciar la propiedad en un portal inmobiliario. Son las plataformas donde la mayoría de las personas busca un nuevo hogar en la actualidad. En España hay 3 destacados:

● Idealista.
● Fotocasa.
● Pisos.com


Algunos son gratis y otros, de pago. De todas formas, te tocará pagar para destacar tu propiedad de los de la competencia y tener una ventaja cuando busquen.

Cuando vayas a publicar esta propiedad en el portal, te recomiendo que tomes las mejores fotografías posibles.

Lo mejor que puedes hacer es contratar a un fotógrafo profesional. Por unos 80 euros te realizará un trabajo impresionante. Recuerda que las fotografías son tu carta de presentación para con el cliente final, así que te interesa tomar cualquier detalle.

A la hora de redactar el anuncio, tienes que trabajar con un buen copywriting y storytelling. El objetivo es que si las imágenes le han gustado al potencial comprador, ahora le acabes de convencer con el texto.

● Habla sobre la casa y de cómo se sentirá en ella.
● Fortalece los puntos más destacados para que la personas se pueda interesar por ella.

Además de todos los modos de trabajo que tienes en los portales inmobiliarios, existen también otros caminos que te serán de utilidad.
Un método de marketing de guerrilla que sigue funcionando es repartir panfletos en coches y viviendas cercanas a la propiedad. Deja allí tu número de teléfono y los datos de la vivienda. Seguro que alguien te llama.

El objetivo es moverlo lo máximo posible. Piensa que cuanta más visibilidad tenga la propiedad, más probable es que se pongan en contacto contigo.

¿Cómo actuar cuando aparezca un comprador potencial?

Si aparece un comprador, lo primero de lo que te tienes que asegurar es de que va en serio. Pídele que te haga una propuesta y formalizar un contrato de propuesta de compraventa.

En este documento se establece:

● Nombre del comprador.
● Nombre del vendedor.
● Plazos para cada acción.
● Dirección de la vivienda.
● Tipo de la vivienda.
● Referencia Catastral.

Es un documento por el que el comprador entrega una cantidad —pongamos, 3.000 euros— que perderá en el caso de que se eche atrás.

Antes de firmar cualquier preacuerdo es fundamental que valores si la oferta que te han realizado es interesante o no. Piensa que aunque sea un poco inferior a lo que solicita el propietario, puede ser un punto para llegar a un acuerdo.

A partir de ahí, tendrás que empezar a asesorarle con todo el tema de los plazos. Se tardará más, por ejemplo, si hay hipoteca de por medio que si se firma el contrato al contado.

Además, también le deberás informar de todos los impuestos:

● 6 % de ITP.
● 1,5 % de gastos de notaría y gestión.
● Tus tarifas como intermediario.

Tras ello te tendrás que sentar con el propietario para acercarle la oferta que ha propuesto esta persona.

Es importante que no vayas solo con el número y ya, sino que te prepares para convencerle de que es la mejor opción. Prepara un análisis de mercado que certifique que esa es la cantidad adecuada.

¿Cómo trabajar si el propietario dice que sí?

En ese momento deberás llamar al comprador y avisarle de que el propietario ha aceptado y que procedes a entregarle la cantidad pactada —en nuestro caso, 3.000 euros—.

A partir de ahí te tocará firmar el contrato de arras. Un documento en el que ambas partes se comprometen a llevar a cabo la operación, bajo la protección del artículo 1.454 del Código Civil.

En este contrato está formulada la fecha de la escritura, que es el título de la propiedad.

Antes de acudir a ella, tú te tendrás que poner en contacto para entregar una serie de datos:

● DNI o NIE de ambas partes.
● Escritura original de la vivienda.
● Recibos del IBI Pagados.
● Certificado de la Comunidad.
● Hipoteca: cancelarla.

El último paso es el registro

Pero, ¿sabes qué?

Si vas tú te vas a encontrar ante un papeleo tremendo, así que lo mejor es que te apalanques en dinero con el gestor —unos 200 euros— y que sea él quien actúe. Total, tú se lo repercutirás a las partes.

Por cierto, todo esto que te he contado y mucho más, te lo explico paso a paso en mi academia de inversión.

Así que si quieres descubrirlo, te animo a que hagas clic y te pases por ella para aprender los pasos que te servirán para convertirte en un gran inversor inmobiliario.

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