La condición resolutoria es una cláusula que puedes incluir en un contrato de compraventa de un inmueble que establece que aunque la posesión de la propiedad pase a ti en ese mismo momento, el pago se pospone 12, 18, 24 o los meses que pactes con el vendedor.
Es decir, que si lo piensas con la mente de un inversor en Real Estate, dispones de un plazo de tiempo con plenos poderes de propietario sobre el inmueble para tomar las siguientes decisiones. Y todo con una inversión ínfima en comparación con una compraventa al uso.
Además, una de las claves de este negocio inmobiliario es que no pagarás intereses porque así lo habrás pactado con la parte propietaria.
Sé que parece demasiado bonito para ser verdad, pero es cierto. Aunque, como cualquier otra inversión, asumirás un riesgo.
Sé que hasta aquí te puede dar la sensación de que es oro todo lo que reluce, pero en los negocios siempre hay que ser cauto.
Las inversiones construidas sobre una condición resolutoria son arriesgadas y necesitan de muchos cálculos milimetrados para funcionar.
Piensa que contraerás una deuda con el propietario que tendrás que pagar antes de que se acabe el plazo. Por lo que si calculas mal o tomas una decisión equivocada te podrás ver en serios problemas.
Así que más allá de conocimientos en el sector de los bienes raíces, necesitarás de una gran capacidad de negociación para obtener oportunidades y convencer a los propietarios de que también lo son para él.
Como sabes, todo de lo que te hablo en este blog y en el canal de YouTube está basado en mi experiencia real.
Así que ahora te quiero hablar de un caso de un edificio con 12 propiedades en el centro de Madrid que tenía un precio de 1,5 millones de euros y por el que nosotros pagamos un precio de solo 500 mil gracias a una condición resolutoria.
Si quieres saber más, sigue leyendo.
Se trataba de un edificio formado por un conjunto de propiedades que habían llegado a un nuevo propietario a través de una herencia.
Este pedía un precio de 1,5 millones para su venta. Sin embargo, a nosotros nos interesaba solo comprarlo por un precio alrededor de los 1,1 millones de euros.
Un primer objetivo era asegurarnos ese margen de 400 mil euros de beneficio para nuestra inversión.
No obstante, por mucho que negociamos fue imposible alcanzar un acuerdo por un precio tan bajo, así que accedimos a un precio intermedio de 1,350 millones de euros. Eso sí, aceptamos esa cantidad porque conseguimos que en el contrato se introdujera una condición resolutoria.
Así que en el momento de la firma de la escritura de compraventa ante notario solo pagamos 500 mil euros en forma de contrato de arras y pudimos tomar posesión de la propiedad de forma inmediata.
Como la condición resolutoria tenía un plazo de 18 meses, disponíamos de todo ese tiempo para entrar, reformar y vender cada una de las propiedades del edificio por separado y obtener unos ingresos superiores al 1,350 millones que habría que pagar en el futuro.
Como te comentaba al principio, este tipo de estrategias son arriesgadas. Por ejemplo, uno de los grandes contratiempos a los que nos tuvimos que enfrentar fue a que había propiedades que estaban arrendadas.
Así que tuvimos que negociar con cada uno de los inquilinos por separado hasta obtener un acuerdo para que abandonaran sus propiedades y pudiéramos trabajar con total libertad.
Tras conseguirlo comenzamos con el habitual trabajo de reforma de cada una de las viviendas. Aunque hay que decir que en esta ocasión solo fue un lavado de cara porque el estado general de cada una de ellas era muy bueno.
En un plazo de 9 meses habíamos vendido todas las propiedades a terceros y habíamos liquidado la deuda al completo con la parte propietaria.
Obtuvimos unos 300 mil euros de beneficio tras haber invertido unos 650 mil euros entre la firma del contrato de arras y las reformas.
Gracias a la condición resolutoria pudimos acceder a una inversión muy grande sin disponer del dinero que hubiéramos tenido que poner encima de la mesa en cualquier otra situación.
Fue un gran éxito.
Como te contaba al principio, se trata de una operación de riesgo muy alto en el que hay que asegurarla inversión al máximo desde el primer momento.
Por este motivo antes de entrar en el negocio realizamos muchísimos números y estudios de viabilidad con escenarios malos, medios y buenos.
El objetivo era cerciorarnos de que en el peor de los casos seguíamos sacando hacia delante la inversión.
Además, es importante que entiendas que la inversión con condición resolutoria no sirve si te quieres quedar la propiedad. Solo se trata de una buena decisión en el caso de buscar una venta en corto.
Si es así, te animo a que nos formules tu pregunta en los comentarios y te responderemos lo más rápido posible.
Pero quiero que te quedes con una idea. Estás a una sola decisión de convertirte en inversor de bienes raíces y de cambiar para siempre tu vida.
Lee más artículos y sigue aprendiendo, pero necesitas pasar a la acción para que se haga realidad.