César Rivero

¿Es posible entrar en el negocio de los bienes raíces si no tienes dinero?

Vaya preguntita, ¿eh? Esta es una de las dudas que me formulan casi a diario y que creo más importante responderte.

Sí. Es posible. Quiero que te quede claro. Yo entré a él sin tener ni un duro. Por ello, en este post te quiero contar 4 secretos para invertir en propiedades si careces de capital.

El dinero no es una excusa en el negocio de los bienes raíces

Siempre te lo digo, el dinero no es una excusa. Esta es una creencia limitante que han instalado en tu mente desde pequeño y que tienes que vencer si quieres triunfar en este sector. El dinero te abre un mundo de posibilidades, pero sin él también existen y puedes aprovecharlas. Solo hay que saber a qué puertas llamar. Sigue leyendo y descubre cómo puedes entrar en el mercado de Real Estate aunque a día de hoy carezcas de ingresos. Toc, toc… abre la puerta.

¿Cuáles son los 4 valores a la hora de analizar una propiedad?

Si a día de hoy careces de capital, tendrás que destacar con tus conocimientos. Son ellos, tu astucia y tu desparpajo los que te permitirán dar pasos hacia delante y encontrar una manera de aprovechar las oportunidades. Recuerda que como profesional siempre has de desarrollar una ventaja competitiva que nadie más tenga. Así que lo primero es lo primero. Empecemos con la teoría. Necesitas dominar cuáles son los 4 valores distintos que puede tener una propiedad en el mercado.

● Valor de mercado: valor por el que el cliente ha puesto la propiedad a la venta.
● Valor catastral: valor que el ayuntamiento da al suelo de la propiedad en función de unos criterios y sus metros cuadrados.
● Valor fiscal: precio mínimo al que la ley obliga a vender esa propiedad.
● Valor real: precio que el comprador está dispuesto a pagar por la propiedad, acorde con el equilibro del a oferta y la demanda. Tu objetivo es descubrir cuál es el valor real de dicha propiedad y preparar tu estrategia a partir de la diferencia que exista con su valor de mercado. Te lo cuento todo en este artículo. ¡Sigue leyendo!

¿Cómo puedo conocer el valor real de una propiedad?

¿A que te acuerdas de que en todos los posts de este blog te he dicho que tener una buena red de contactos es vital para tu carrera en bienes raíces? Pues aquí tienes un buen ejemplo de ello. Porque, ¿sabes qué? Las dos vías que existen para que descubras el valor real de una propiedad dependerán de a quién le puedas preguntar. El primer método es muy sencillo. Acude a inmobiliarias de la zona que hayan realizado recientemente ventas de propiedades con características similares. A mí me gusta llamarlos testigos, que siempre he sido muy romántico. Conocer cuál es el precio de cierre de estas operaciones, te dará una idea bastante acertada de cuál es el valor real de esta propiedad. El otro método consiste en acudir a registros y notarías donde se han efectuado estas operaciones. Si quieres que te den esta información, antes tendrás que haber forjado buenas relaciones. Una vez conozcas cuál es el valor real de estas propiedades, podrás calcular uno de los datos que será clave a la hora de elegir tu estrategia: la brecha. Esto es, la diferencia entre el valor de mercado y el valor real.

La brecha es clave para elegir tu estrategia

La brecha será el dato que utilizarás para decidir cuál es la estrategia que seguirás con esa propiedad.

 

En cada caso será diferente. No obstante, existen 4 formas de actuar con las que sí podrás orientarte en toda situación.

 

  • Brecha del 10 %.
  • Brecha del 15 %.
  • Brecha del 20 %.
  • Brecha del 25 %.

 

En cada uno de estos casos existe una táctica que es más interesante. Si quieres conocerlas, sigue leyendo.

01.

Brecha del 10 %

Si la brecha entre el valor real y el valor de mercado de la propiedad es de un 10 %, entonces la mejor estrategia es intermediar la operación.

Tomarás esa propiedad en gestión y tu objetivo será encontrar a un comprador que esté buscando una vivienda de las mismas características.

Antes de ello habrás hablado con el propietario y pactado que tu comisión será la diferencia entre el precio que él pide por la propiedad y la que tú consigas.

Porque la clave de esta operación es que tú conseguirás un precio de venta superior al que él estaba pidiendo hasta ese momento.
Si haces bien tu trabajo, podrás llevarte una comisión en torno a un 5 y un 7 % después de todos los impuestos.

Por ejemplo, si has logrado vender la propiedad con un precio de 200.000 euros, el 5 % de comisión te implicarían unos honorarios de 10.000.

02.

Brecha del 15 %

Si analizas la propiedad y te das cuenta de que la brecha supera el 15 %, el siguiente paso sería paralizarla.

Paralizar una propiedad significa que entregarás una señal lo más baja posible para evitar que se venda y se enseñe durante los próximos 15 o 20 días.

Durante ese tiempo, realizarás un estudio de mercado para saber si de verdad te interesa la propiedad.

Tu objetivo durante estas dos semanas es localizar a un tercero que esté interesado en comprar esa propiedad por un 15 % más.

Como te puedes imaginar, encontrar propiedades con una brecha de un 15 % es complicado. La manera más sencilla es forjar buenas relaciones con las inmobiliarias para que te avisen cuando descubran uno de estos casos.

Te lo voy a repetir todas las veces que haga falta. En este sector los contactos son imprescindibles.

03.

Brecha del 20 %

Si la propiedad que has encontrado tiene una brecha de al menos un 20 %, lo ideal es que reserves la propiedad.

Reservar y paralizar una propiedad son estrategias distintas. Mientras que paralizar se refiere a un tiempo corto —15 días— por una pequeña cantidad, reservar implica firmar un contrato de arras y entregar hasta un 10 % del valor de la propiedad.

Como ves, aquí te encuentras con un caso donde el riesgo es bastante más elevado, pero también es mucho más alta la potencial ganancia por la que estás jugando.

Las inversiones en el sector de los bienes raíces son iguales que en cualquier otro. A más riesgo, más rendimiento.

Para conseguir buenos resultados, el tiempo que tienes para escriturar la propiedad ante notario es fundamental. Cuanto más lo alargues, mejor. Vas a intentar posponerlo durante 3 o 6 meses.

Durante todo este espacio tu objetivo será encontrar ese comprador que pague un 20 % más de lo que tú pagarías por la propiedad.

04.

Brecha del 25 %

Si tienes una brecha superior al 25 %, lo más recomendable es escriturar y comprar la propiedad directamente.

Para ello necesitarás disponer del capital o apalancarse en el dinero del banco. También puedes utilizar otros métodos de capitalización privada, como es lo que hacemos nosotros.

En este caso se recomienda la compra porque hay un margen muy interesante entre el precio que pagarás y aquel por el que después podrás vendérsela a un tercero.

Además, tienes la posibilidad de aumentar todavía más su valor con una reforma que aumente lo que puedes ganar con la operación.

Con este 25 % de brecha te puedes permitir el lujo de pagar impuestos, escriturar y hacer frente a todos los gastos. A cambio estarás tranquilo porque no tendrás un tiempo tan limitado como en el resto de las operaciones.

¿Tienes alguna pregunta?

Si te has quedado con cualquier duda, este es el mejor momento para lanzarla. Te responderé en menos de 48 horas.

Además, te quiero contar que si te gustaría aprender a realizar estas operaciones tal y como yo las realizó con mi empresa, tengo preparado para ti un entrenamiento gratuito en el que empezarás a conocer todas las estrategias que tienes a tu alcance.

Está pensado para personas que tienen poca experiencia en el sector inmobiliario y que carecen de capital y quieren empezar a invertir.
¡Te espero por allí!

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